Nejčastější dotazy k výpovědím nájmu bytu
Od 1. 1. 2014 se tyto otázky řídí novým občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.). Ustanovení tohoto zákona o nájmu bytu včetně jeho ukončení se vztahují nejen na nájemní smlouvy uzavřené po 1. 1. 2014, nýbrž na všechny nájemní vztahy (na staré smlouvy). Pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou s výjimkou výpovědi pro porušování povinností zvlášť závažným způsobem (tzv. okamžitá výpověď).
Zde jsou nejčastější dotazy našich klientů:
V nájemní smlouvě mám sjednanou 30 denní výpovědní lhůtu a mám sjednáno, že výpovědní doba běží od doručení takové výpovědi. Pronajímatel se mně nyní chystá dát výpověď, jak to tedy bude?
Nájemní smlouva byla sjednána v rozporu s občanským zákoníkem (i „starý“ občanský zákoník stanovil, že lhůta pro výpověď danou pronajímatelem nemůže být kratší nežli 3 měsíce). V tomto případě se uplatní zákonná úprava a nikoli to, co máte sjednáno v nájemní smlouvě. Pokud od pronajímatele obdržíte písemně výpověď nájmu bytu, tak výpovědní doba bude běžet od 1. dne měsíce následujícího po doručení výpovědi a bude tříměsíční.

Pronajímatel mně řekl, že mám vypadnout, že mám okamžitou výpověď a že se mám do druhého dne vystěhovat.
Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Pokud byste vy nebo osoby, které s vámi bydlí, závažným způsobem porušoval své povinnosti (např. nezaplatil nájemné za dobu delší než tři měsíce, poškozoval byt nebo dům), je možné nájem ukončit bez výpovědní doby. V takovém případě máte jako nájemce 30 dní na vystěhování.

Mám nájem na dobu určitou. Pronajímatel mně řekl, že nájemní smlouvu neprodlouží, ačkoli řádně platím a nikdo si na mě nestěžuje.
Je právem pronajímatele, aby uzavřel smlouvu s kteroukoli nájemcem a na dobu, kterou potřebuje. Neexistuje žádný nárok na prodloužení nájemní smlouvy. Avšak platí, že v případech nájmu na dobu určitou, pokud nájemce dále po dni skončení nájmu byt užívá po dobu dalších tří měsíců a pronajímatel písemně nájemce nevyzve, aby se vystěhoval, pak se nájem bytu ze zákona prodlužuje, i nadále je na dobu určitou.

Dostala jsem výpověď nájmu bytu a nevím, jak bych se proti ní mohla bránit.
Zákon stanoví, že výpověď pronajímatele musí mít povinné náležitosti výpovědi. Pronajímatel musí ve výpovědi
1. specifikovat důvod výpovědi
2. musí poučit nájemce o jeho právu uplatnit proti výpovědi námitky a navrhnout soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi.
Pokud pronajímatel nájemce takto nepoučí, je výpověď neplatná.
Pokud tedy výpověď, kterou jste od pronajímatele obdržela, neobsahuje takové poučení, doporučujeme sdělit pronajímateli, že jste sice výpověď obdržela, ta ale je podle občanského zákoníku neplatná. Pokud výpověď poučení obsahuje, můžete zvážit, zda do dvou měsíců ode dny, kdy vám výpověď došla, podáte u soudu návrh na přezkoumání, zda je výpověď oprávněná.

Mám sjednanou nájemní smlouvu na dobu určitou a chtěla bych se z bytu odstěhovat dříve.
Pokud máte sjednanou nájemní smlouvu na dobu určitou, máte podle občanského zákoníku omezené možnosti dát výpověď pouze na případy, kdy se podstatně změnili okolnosti, za kterých jste nájemní smlouvu uzavírala. S pronajímatelem se však můžete pokusit domluvit na ukončení nájmu dohodou smluvních stran, a to k datu, které bude pro obě strany přijatelné.

Dostala jsem výpověď z důvodu, že v domě má být provedena rekonstrukce. Prý nemám nárok na žádný náhradní byt?
Ano, občanský zákoník již nepočítá s bytovými náhradami. Je na nájemci, aby si sehnal pro sebe vhodné nové bydlení.

Dostali jsme výpověď nájmu bytu, nájem nám skončil ke dni 30. 6. 2014. Dosud v bytě bydlíme. Pronajímatel nám teď sdělil, že si na to pozve nějaké chlapy a vystěhuje nás na ulici. Co máme dělat?
Pronajímatel takto postupovat nemůže. Byt sice užíváte neoprávněně, ale pronajímatel se musí obrátit na soud s návrhem na vyklizení bytu. Soud ve věci pravděpodobně rozhodne tak, že jste povinni byt vyklidit do 15 dnů od právní moci rozsudku. Pokud ho v této lhůtě nevyklidíte, může být provedena exekuce vyklizením.
Pokud by pronajímatel tento postup nerespektovat a skutečně Vám do bytu proti Vaší vůli vstoupil, můžete se obránit na Policii ČR.

Mám uzavřenou podnájemní smlouvu. Mám tam ujednání o měsíční výpovědní lhůtě, kterou mně pronajímatel může dát i bez uvedení důvodu. Je toto ustanovení neplatné?
Ne, není neplatné. Lidé často zaměňují nájem a podnájem. Nájemní smlouvu sjednává s nájemcem vlastník domu či bytu. Podnájemní smlouvu uzavírá nájemce bytu s další osobou. V praxi se nejčastěji setkáváme s podnájemními smlouvami u družstevních bytů. V občanském zákoníku je řada ustanovení o ochraně nájemců bytu, tato ustanovení se však nevztahují na podnájem. Pro vztahy mezi nájemcem a podnájemcem je tedy podstatné jejich smluvní ujednání.

Při uzavírání nájemní smlouvy jsem musela složit kauci ve výši dvojnásobku nájemného. Když mně nyní končí nájem bytu, do kdy mně musí pronajímatel tuto kauci vrátit?
Nový občanský zákoník obsahuje úpravu velmi stručnou. Podle zákona je povinen pronajímatel tuto jistotu („kauci“) vrátit nájemci při skončení nájmu bytu. Má však právo si započítat, co mu nájemce dluží na nájemném. Dluh na nájemném a službách si může pronajímatel započítat jednostranně, oproti tomu si takto nemůže započítat případné škody, které v bytě nájemce způsobil. Nájemce ovšem může s takovým započítáním souhlasit. Pokud pronajímatel nájemci složenou jistotu nevrátí v přiměřené době (za přiměřenou lze považovat dobu cca 30 dnů od skončení nájmu a předání bytu), pak by měl nájemce pronajímateli zaslat výzvu s upozorněním na možné soudní vymáhání a event. následně svou pohledávku uplatnit u soudu. Pronajímatel nemá právo jistotu (či její část) zadržovat s odůvodněním, že je to na případný nedoplatek vzniklý při vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu při budoucím vyúčtování.
 
 
Na internetové dotazy na našich webových stránkách neodpovídáme. Máte-li nějaký problém, který potřebujete řešit a nemůžete nás navštívit přímo na pracovišti, pošlete, prosím, svůj dotaz na emailovou adresu: obcanskaporadna.lbc@volny.cz